Блог
Главная | Земельные вопросы | Оценка земельного участка методом остатка

Методы оценки земли


Метод остатка земли используется при оценки земли улучшенного типа.

2. Метод выделения

Определение затрат на земельные участки, в этом случае, осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений при условии наиболее эффективного использования земельного участка. Метод остатка земли применяется к объектам собственности с конструктивными улучшениями т.

Оценка земельного участка методом остатка пойдем

Если необходимо рассчитать их рыночную стоимость, то предполагается, что объект используется наилучшим и наиболее эффективным способом. При этом в случае, если планируемый вариант использования объекта собственности не является наиболее прибыльным из разрешенных, можно определить потребительскую или инвестиционную стоимость прав на землю. В первую очередь необходимо определить долю земельного участка в стоимости завершенного объекта. Это можно сделать двумя способами: Доходный метод предусматривает расчет доходов и нормы прибыли, приходящихся на участок земли.

Это потребует существенно большего объема информации по рыночным операциям, чем те данные, которые можно почерпнуть на российском рынке. Поэтому я сосредоточусь на методе анализа затрат, который больше подходит для наших условий с практической точки зрения. Стоимость завершенного объекта представляет собой совокупность четырех основных факторов производства: Правильный расчет и выделение трех кроме земли составляющих из суммарной величины даст нам остаток, который и будет являться стоимостью земли.

Метод остатка земли с использованием затратного подхода предусматривает расчет стоимости теоретического объекта с конструктивными улучшениями общая стоимость объекта.

1. Метод сравнения продаж

Формула, используемая при этой технике расчета, выглядит следующим образом: При использовании этого типа анализа мы допускаем, что данные элементы затрат соответствуют их рыночной оценке. Таким образом, указанная методика наиболее оптимальна для новых или еще не построенных зданий, когда не требуется учитывать обесценение, вызванное их временным или физическим износом. Порядок расчета по этой методике можно описать следующим образом: Определить стабильный чистый операционный доход и операционные расходы, относящиеся к завершенному объекту на дату оценки.

Определить рыночную стоимость всего комплекса объекта оценки с использованием ставок дисконтирования и капитализации, применимым к сравнимой недвижимости, что обычно предусматривает использование метода дисконтированных денежных потоков DCF. Определить полную восстановительную стоимость объекта включая прибыль застройщика на дату оценки. Этот показатель должен включать стоимость труда, материалов и капитала.

В случае если здание — объект оценки уже существует, необходимо вычесть из его стоимости сумму обесценения, вызванного продолжительным сроком службы или его физическим износом. Вычесть скорректированную стоимость строительства комплекса из общей рыночной стоимости объекта оценки.

Удивительно, но факт! Такие строения в процессе оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оценка земельного участка должна выполняться как условно свободного.

Вычесть затраты на маркетинг недвижимости, если этот элемент не включен в анализ DCF. Оставшаяся сумма представляет собой тот максимум, который инвестор готов был бы заплатить за участок земли на дату оценки. Полезная информация Расчеты денежных потоков. Чистые дисконтированные потоки денежных средств, используемые в методе DCF, должны отражать все операционные доходы и расходы от планируемой операционной деятельности. При этом рассчитанные денежные потоки не должны включать расходы по налогу на прибыль или обслуживанию долга, т.

Примеры решения задач по оценке рыночной стоимости земельного участка: "Метод остатка"

Если объект оценки еще не построен т. Кроме того, следует учитывать результаты эксплуатации объекта после завершения его строительства на период удержания объекта в собственности. В этом случае в течение первых нескольких лет возможны периоды с отрицательным доходом, поскольку во время строительства будет наблюдаться значительный отток денежных средств, и только после сдачи объекта в аренду денежные потоки станут положительными.

К отрицательным денежным потокам применяется более низкая ставка дисконтирования, чем для положительных денежных потоков, у которых риск выше. Ставка дисконтирования и капитализации. Ставка дисконтирования должна соответствовать величине средств, инвестируемых в строительство доходной собственности, предназначенной для использования в коммерческих целях.

Оценка земельного участка методом остатка очевидно

Ставка капитализации, обычно используемая для расчета остаточной стоимости объекта по состоянию на конец периода прогнозирования дисконтированных денежных потоков, будет представлять собой прогнозную ставку дисконтирования стоимости, скорректированную с учетом ожидаемых ежегодных изменений стоимости объекта в постпрогнозном периоде. Дата оценки скорее всего будет совпадать с текущим периодом. Иногда, правда, банки настаивают на использовании расчетов будущей стоимости.

В любом случае результаты анализа должны быть приведены к данным на момент оценки и включать рыночные прогнозы величины будущих затрат, прибыли застройщика, сроков строительства, а также ставки дисконтирования операционных денежных потоков. Необходимо помнить, что тот же порядок расчета может относиться к объектам, не имеющим наилучшее и наиболее эффективное использование например, к существующим зданиям или объектам, не отвечающим сложившейся рыночной конъюнктуре.

В этом случае результатами расчета станет инвестиционная стоимость для застройщика , или потребительская стоимость конкретного объекта. Результаты анализа в существенной степени зависят от величины ставки дисконтирования, чистого дохода и стоимости строительства, которыми оперирует оценщик.

звезд Оценка земельного участка методом остатка Совет

Необходимо очень внимательно и осторожно работать с такими расчетами, так как даже небольшие ошибки могут в значительной мере сказаться на заключении о стоимости.

Читайте также

  • Какие документы должны быть при покупке дачи с земельным участком
  • Раздел земельного участка выделение доли в натуре
  • Долги по кредитам ульяновских чиновников